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[新闻] 楼市陷入观望 节后主城成交量降四成

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发表于 2011-2-22 07:13:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  本报讯(首席记者 柴伟)在第三轮楼市调控下,春节后两周多时间,买卖双方都不积极,成交量萎缩。春节后的半个月,主城区日均成交量为274套,这与去年日均成交量500套左右相比,今年春节后主城区楼市成交量下降四成左右。
  房企紧张摆“乌龙”
  “上周五下午,市场传言说重庆当晚会出台限购令。”昨日,换房网络科技公司总经理何强说,开始接了几个电话还没在意,当有不下10个电话询问这个事情时,他内心也开始有点紧张,于是也加入询问大军。
  其实,当天不止何强一个房产界的人士找“兄弟伙”打听消息。在一网站的房产论坛上,这个话题被置顶。房产主管部门一位权威人士透露,当天他接到不下20个房企负责人的电话,都是向他证实上述消息的。记者加入的10多个房产QQ群,当天里面都在讨论这个话题。
  事实证明,这是谣传。中国指数研究院高级分析员郭雨明说,房企自己摆了个“乌龙”,从一个侧面反映出市场的紧张情绪。
  郭雨明说,除了北京的限购政策,让这个“谣言”迅速传播的另外一个重要因素是,主城区楼市成交量相比去年降幅太大。
  节后日均成交274套
  上周五(2月18日),主城区楼市成交量仅55套,这和去年日均500套的成交量比,不可同日而语。
  不仅是周五这天,随后的19日和20日,成交量更低。市国土房管局网签数据显示,这两天的成交量分别是24套和26套。“18日、19日、20日连续三天,成交不及日均成交量的一成。”郭雨明说,最近三年,除了过年过节,还没出现过这样的情况。
  冰冻三尺非一日之寒,这三天极低的成交量并非偶然。春节后,市场并没有如去年那般冲高,而是持续春节时的较低成交量。根据市国土房管局在“网上房地产”上公布的网签数据,今年春节后的第一周,即2月7日到13日,主城区成交房屋1794套;2月14日到20日这周,主城区成交房屋2042套。半个月下来,日均成交仅274套。
  郭雨明说,这比平常的成交量下降四成左右,去年主城区楼市日均成交量在500套左右。“和去年春节后相比,这是冰火两重天。去年春节后的首周,成交3000多套,第二周成交量高达7000多套。”郭雨明说。
  买卖双方赌耐心
  “购房者有观望情绪。”亿房研究中心主任郑军华说,这次国家的调控,在时机上选择巧妙,吸取去年4月底才开始调控、让房价在2月和3月快速上涨的教训,年初就开始出重手调控,一开始就干预市场情绪。在调控策略选择上,货币政策与行政手段双管齐下,让购房者很快感受到调控的力度。比如二套房首付和利率的提高,还有各个城市的限购政策。
  在购房者观望的情绪下,不少开发商也选择了观望。从市国土房管局公布的“预售许可”看,春节后房企开盘不积极。从2月7日到20日,两周时间内,上市房源不到17万平方米。而今年1月,每周平均供应量超过40万平方米,去年12月,每周平均供应量更超过50万平方米。
  中原(中国)地产公司董事副总经理黄雄说,现在是房企和购房者在比耐心。春节前新“国八条”出台后,各地的细则还在陆续出台,重庆和上海试点房产税,时间也不长,从政策层面看,政策对市场的作用,要到3月下旬才能清晰地看到效果。
  “春节后的一个月,也是传统的楼市销售淡季,再加上政策的调控作用,就更清淡了。”郭雨明说。
  局部房价将下调
  “楼市不像股市,房价并没有应声而跌。”钢运置业董事长代育松说,从目前的网签数据看,春节后主城区的成交量下降,房价保持稳定。
  这可能只是暂时现象。昨日,金科集团副总裁李战洪说,严厉的调控下,阶段性销量下降已成定局。市场出现明显观望,开发商又将历经一次资金考验,房地产业界又将出现一段“现金流为王”的阶段。这种情况下,个别开发商可能会坚持不住,局部房价将出现下调。
  容磁地产机构总经理王雪松说,开发商今年的压力较大。去年大规模购地,今年按期将支付一半的土地款;前年下半年开始的扩张,开发贷款一般是2年,今年下半年开始有还款压力;资金压力下,今年下半年,还将迎来房屋供应量的大规模增加。在这“三座大山”下,部分中小开发商,资金链将绷得很紧,有降价促销的动力。
  目前的政策,首先影响的将是大户型和高端商品房。一家销售额超过百亿元的房企老板昨日告诉记者,以前,高端房的开发量占他总开发量的20%,调控下,重庆征收房产税,他准备把高端房的开发比例压缩到10%。
  全国情况
  地方版限购令密集出台 楼市进入第一波降温期
  继北京、上海、广州、青岛、长春、南宁和贵阳等城市之后,南京、太原、成都、哈尔滨等地的限购细则也于日前出台。除了上述已出台限购令的城市,据业界估计,还将共有30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的调控措施。
  调控政策不断加码,市场各方陷入新一轮观望,部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。以北京为例,据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据,楼市调控细则执行首日(17日),住宅市场网签总量与前一日比暴跌近九成。北京中原预测,预计2月市场总网签不足万套,相比1月份的23478套下调6成。
  尽管一些将限购城市还在上演“最后的疯狂”,但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,随着限购政策的深入,整体楼市已开始进入第一波降温期。
  就全年的成交量而言,杨红旭预测,今年全国新建商品房成交量会跟2010年持平或小跌,不会出现3成或5成的暴跌。
  综合经济参考报、上海证券报
  专家分析
  房价拐点已现 将面临深幅调整
  据广州日报消息 一线城市房市拐点已现,将面临至少3年的深幅调整。近日,知名独立经济学家谢国忠表示,治理通胀,房地产价格就一定会下降,房地产市场的拐点出现了。
  谢国忠表示,这一轮上涨周期是从2003年开始的,整个周期持续了7年左右的时间,下调周期也会比较长,至少3年左右。十几年前,房租回报率超过了10%,目前2%略多一点的出租回报率甚至比银行利率都低,在房市上涨预期没有了之后,银行利率和房市出租回报率之间的关系,是会回归常态的。谢国忠甚至建议投资者,如果有多套房,赶快卖了。不过他表示,中国的商业地产可能还有一波涨势。
  对未来一段时间内的房价走势,美联物业全国研究中心主任徐枫认为,目前多数开发商和小业主陷入观望,供给的减少一定程度上抵消了需求的缩量,因此房价下跌的可能性不大。就2011年全年而言,杨红旭预测,今年全国新建商品房成交均价可能会与去年持平,即使跌也不会超过10%,如果涨2%到3%也不足为奇。
  特别关注
  限购并非房租上涨主因
  据人民日报消息 春节后,北京、上海等地租房市场上出现需求上升、价格上涨的情况。不少人认为,因为限购导致部分购房者搁置买房计划,转而租房,从而推高了房租上涨。“春节后租房需求的确有所上升,但把限购看做房租上涨的主要原因,这个判断是不成立的。”北京中原地产市场分析师张大伟说。
  张大伟认为,春节假期以后,随着外地人员返京,一般是租赁需求比较旺的时期。而春节左右也通常是租赁合同到期的时候,房东往往会在这时候选择涨价。同时,新的商品房屋租赁管理办法严格了对群租房的管理,这也使得市场需求在短期内有所增加。
  “近年来租金上涨是有一定必然性的。”张大伟进一步分析,2010年,生活里很多东西都在涨价,房租必然也跟随上涨。他同时表示,住宅租售比持续较低,相比房价,租金上涨相对缓慢,房主的心理价位也不断提升。
  专业人士分析,近几年应届大学毕业生人数不断增加,也带来了租房需求的增加。
  据北京中原地产统计,北京购房者大部分是之前已有房产或租房住的人群,只有极少部分买房人会选择在租约即将到期的时候不续约,直接买房入住。因此,限购给市场带来的新增需求极少。
  供给方面,限购令的实施则有可能使市场可供出租的房源增加。北京出台严格的限购政策以后,业内普遍预计北京二手房交易量将明显萎缩。本来可能用于出售的房源很可能转移到租赁市场上,尤其是大户型房源将增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。
  记者从北京几家大型房产中介了解到,春节以来,租房房源和租房需求的增长基本平稳,与往年情况相似,并没有出现租赁需求异常增加导致供不应求的情况。
  张大伟认为,调控政策陆续出台后,未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供求的作用,逐步形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。
  链家地产副总裁林倩说,当前最重要的任务是盘活租赁市场,努力增加供应。

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